中介不是房租上涨的幕后黑手

       2010年比2009年同期“一线城市的房屋租金上涨了约20%左右”。关于房租的大幅上涨，媒体分析中，影响比较大的是个别人通过自己个体经验，得出结论，认为这是中介炒作的结果。连住建部也发布报告称，“中介扮演"二房东"，成为炒作租金上涨的最大"黑手"”。必须说，现实中确有一些房东，接到过一些中介的电话，鼓吹让其赶走原先的租客，然后这些中介保证可以让其房屋租到更高的价格。仅凭借这点事实，就说是中介煽动炒高了房租价格，太冤枉这些中介了。世华地产研究总监肖小平在接受《上海证券报》记者采访时提到：“房东放租的话，肯定不会只挑一个中介来放，肯定是几个中介同时放。所以对中介来说，最重要的是尽快成交。如果业务员要说服业主涨200块钱，最终丧失的可能是这个成交的机会。”从主观愿望上，这些中介根本没有理由要求房东将房租上涨。他们或许会鼓动房东另外出租，那样可以赚取中介费，但绝没有要房东将房租提价，让房子租不出去，自己也无法赚取中介费的道理。
　　
　　许多人之所以认为房租是中介炒高的，关键一点是将人口与需求都当成静态的了，没有看到每一年，甚至每一月、每一天、每一刻都有大量人口自全国各地涌入那些大城市，导致每一个时刻都新增不少租房需求。也有人说，房产新政造成了房租上涨，这可能会起一点微小的作用。房产新政导致人们购买房屋减少，这一点毫无疑问，而本来人们是有这些需求的。这造成了两个后果：一个是本来一部分投资客购买了新房，打算放到租房市场的，这样可以扩大市场上租赁房源的数量，但新政导致其放弃了这一打算，使租赁房源并未得到扩大。一个是本打算购买住房自住的，但新政造成这些人放弃了这一决定。这部分原先打算购房却无奈被挤出，只能加入租房行列，使本来可以减少的租赁房客并未减少。这两项都降低了租房市场的供给，同时扩大了租房市场的需求。
　　
　　由于这两种情况相对北京庞大的房屋租赁市场，影响非常微弱——二手房每年的成交数量相对于市场上的总租房量相当微小，微小到甚至我们可以忽略不计。所以，将房租上涨归咎到房产新政上，也有些不太公平。
　　
　　对北京的房屋租赁市场而言，一个最重要的影响事件，应该是对唐家岭、大望京等原先居住有大量人口的城中村的拆迁。随着唐家岭等地本来容纳有大量人口的社区被拆迁，原先居住在这里的巨量人口不得不搬迁，相当多就被迫进入到正式的城市租房市场，无疑就加剧了租赁房屋的供不应求。一方面，这些拆除行动极大地减少了出租房屋的供给，增大了租房市场的需求；另一方面，新建房屋没有填补上这些供给减少和需求增多的窟窿，当然房租要涨了。也就是说，租金上涨最主要的原因，还是房屋的总的供给量没有大量地增加，而这是由于近几年新建住房的供给一直未能增加，甚至很多时候还在减少，导致住房供给远远赶不上住房需求增长的速度。
　　
　　不管是房价上涨，还是房租上涨，都是这一原因导致的恶果。